1. Actul de proprietate
Actul de proprietate este documentul principal care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului. Tipurile de acte de proprietate pot include:
- Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la notar.
- Certificatul de moștenitor, dacă proprietatea a fost dobândită prin succesiune.
- Contractul de donație, în cazul în care proprietatea a fost primită prin donație.
- Hotărârea judecătorească definitivă, dacă proprietatea a fost obținută printr-un proces.
- Titlul de proprietate emis de Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) sau alte instituții competente.
Notă importantă: Dacă actul de proprietate este deteriorat sau pierdut, trebuie să obții un duplicat de la notarul care a autentificat actul inițial sau, în cazul unui certificat de moștenitor, de la biroul notarial unde s-a dezbătut succesiunea.
2. Extrasul de carte funciară pentru informare
Acest document confirmă că proprietatea este înscrisă în Cartea Funciară și oferă detalii despre:
- Suprafețele exacte ale terenului și construcțiilor.
- Sarcini (ipoteci, servituți, procese juridice în curs etc.).
Se obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Este necesar să soliciți și un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil 10 zile și este emis de OCPI doar la cererea notarului public.
3. Documentația cadastrală
Este obligatoriu ca imobilul să fie intabulat și să aibă cadastru realizat. Documentația cadastrală include:
- Planul de amplasament și delimitare a imobilului.
- Planurile de arhitectură ale construcției (dacă este cazul).
- Fișa imobilului cu descrierea proprietății.
Dacă proprietatea nu are cadastru, este necesar să apelezi la un expert autorizat pentru realizarea acestuia înainte de vânzare.
4. Certificatul de atestare fiscală
Certificatul fiscal atestă că proprietarul nu are datorii către bugetul local (impozite, taxe locale). Se obține de la Direcția de Taxe și Impozite Locale din localitatea unde este situată proprietatea.
Documentele necesare pentru obținerea certificatului fiscal:
- Actul de identitate al proprietarului.
- Actul de proprietate.
- Ultima chitanță privind plata taxelor locale.
5. Certificatul de performanță energetică
Este obligatoriu conform legislației în vigoare (Legea 372/2005). Certificatul clasifică imobilul din punct de vedere al eficienței energetice și are o valabilitate de 10 ani.
Cum se obține:
- Apelând la un auditor energetic autorizat.
- Este recomandat să fie obținut înainte de începerea procesului de vânzare, deoarece potențialii cumpărători pot solicita informații despre clasa energetică a imobilului.
6. Declarația notarială privind regimul matrimonial
Dacă proprietarul este căsătorit, notarul va solicita o declarație privind regimul matrimonial:
- Căsătorii încheiate după 2011: Se va indica dacă imobilul face parte din bunurile comune sau personale, în funcție de convenția matrimonială.
- Căsătorii înainte de 2011: Bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt considerate comune.
Dacă proprietarul este divorțat, se va solicita hotărârea de divorț definitivă.
7. Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție
Pentru clădirile construite după 1990, este obligatorie prezentarea:
- Autorizației de construire, emisă de primărie.
- Procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Dacă acestea lipsesc, cumpărătorul poate întâmpina dificultăți în obținerea unui credit ipotecar sau în realizarea unor lucrări ulterioare.
8. Certificatul de urbanism (dacă este necesar)
Deși nu este întotdeauna obligatoriu, certificatul de urbanism poate fi cerut de cumpărător sau notar pentru a verifica:
- Regimul juridic al terenului sau clădirii.
- Posibilitatea efectuării unor modificări sau extinderi.
Se obține de la primăria locală.
9. Acordul coproprietarilor sau vecinilor (dacă este cazul)
Dacă proprietatea este deținută în coproprietate (de exemplu, în cazul unui apartament dobândit prin moștenire de mai multe persoane), este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor.
De asemenea, pentru anumite proprietăți cu regim de servitute, poate fi necesar acordul vecinilor pentru vânzare.
10. Alte acte suplimentare în funcție de situație
Situații frecvente:
- Declarație notarială privind lipsa unor litigii.
- Procura notarială, dacă vânzarea este realizată printr-un împuternicit.
- Certificat de calitate de moștenitor, dacă proprietatea este moștenită.
- Acte privind ipotecile, în cazul în care proprietatea este grevată de ipoteci care trebuie stinse la momentul vânzării.
11. Actul de identitate al proprietarului
Este necesar ca proprietarul să prezinte un act de identitate valabil:
- Carte de identitate (CI).
- Pașaport (pentru cetățenii români din diaspora).
Dacă sunt mai mulți proprietari, fiecare trebuie să fie prezent sau să își desemneze un reprezentant legal prin procură.
Recomandări finale:
- Colaborează cu un notar public încă de la începutul procesului. Notarul va verifica documentația și va întocmi contractul de vânzare-cumpărare.
- Evită întârzierile: Pregătește toate documentele în avans pentru a preveni amânările tranzacției.
- Consultă un avocat, dacă este cazul: În situațiile mai complexe (succesiuni nefinalizate, litigii), un avocat specializat în drept imobiliar îți poate oferi sprijin juridic.
Pregătirea corectă și completă a actelor necesare pentru vânzarea unei proprietăți îți asigură o tranzacție rapidă, sigură și lipsită de complicații.
